공인중개사 실무 중에서 중개와 대리는 같은 점도 있고 다른 점도 있다. 큰 차이로는 중개는 유상이라는 점이고 위임은 무상 즉 돈을 안 받고 진행된다는 점인데 일단 모두 부동산 거래성립을 돕기 위한 개념이다.
공통점으로는 우선 타인의 법률행위를 도와준다는 점에서는 비슷하다고 할수있지만 대리자체는 타인에게서 대리권을 받아서 도와준다는것이다. 즉 대리권을 부여했다면 대리인이 대신하여 법률행위를 하는 순간 바로 본인이 법률행위를 한 것처럼 당사자에게 바로 적용된다고 할 수 있다.
실무중개와 광고도급, 고용의 차이점
둘 사이의 공통점은 모두 사무적인 처리를 목적으로 한다는 점에서는 동일하다고 할 수 있다. 또한 관리자의 주의의무를 가지고 있다는 점이 공통점이다. 하지만 차이로는 위임은 그저 당사자간의 사이에서 발생하여 신뢰를 가지고 돈을 받지 않는다는데 중개는 당사자간의 신뢰관계 없이도 발생될수있고 중개의 보수가 따로 발생하여 유상이라는 점이 다르다고 할수있다
중개와 고용도 또 공통점 와 다른 점이 있는데 이 두 개는 모두 노동의 대가가 유상이라는 점이 같다. 타인을 고용했으니 돈을 지불하는데. 차이로는 고용은 노동 자체에 목적이 있어서 지시한 바를 이행하고 노동력을 제공한다는 점이다. 하지만 중개는 지시에 따르는 것으로 보수를 지불하는 것이 아니라 중개에 대한 수고비를 지불하는 것이라 차이가 있다.
광고와 중개실무는 모두 수고비를 지급하는 점이 동일하다. 하지만 광고는 특정되지 않는 불특정 되어있는 사람들에게 광고가 되는 방식이고 중개는 광고의 방식도 있지만 꼭 광고로만 계약이 성사되는 것은 아니라는 차이점이 있다.
도급은 중개와 공통점이 있는데 그건 바로 완료를 목적으로 보수가 지급된다는 점이다. 하지만 도급이라는 것은 완료가 되어도 완성의 상태에 따라서 미완성이거나 하자가 있는 경우에 지급된 보수가 깎이거나. 도로 돌려줘야 한다는 차이가 있다.
중개는 거래가 성사되면 그걸 완성시켜야 되거나 하자가 있어도 받은 보수를 돌려주거나 깎아야 되는 일은 없기 때문에 도급과 는 차이가 있다고 할 수 있다.
중개의 유형은 나누어진다
그런데 중개의 유형도 두 가지로 나뉘게 된다. 공인중개사가 얼마나 관여를 했는가에 따라서 두 갈래로 갈라지게 되는데
그게 바로 지시중개와 참여중개이다. 지시중개는 의뢰받은 중개물에 대하여 조언하고 정보를 제공하여 중개를 하는 것인데. 고용과 비슷하게 노동력을 제공했으므로 계약을 완료시켜야 하는 의무가 있는 것은 아니다. 반면에 참여중개는 계약을 완성시켜야지 의뢰인에게 수수료를 청구할 수가 있기에 중개를 위하여 노력했다는 것만으로는 수수료를 받을 수가 없다.
중개는 이외로도 대상물이 무엇인가에 따라서 나누어지게 된다. 당사자 두 명간의 상행위를 중개하는 것은 상사중개라고 하는데. 두 명 중에 한 명이 상인이거나 두 명이 모두 상인일 경우이다. 상사중개라는 것이 상행위를 중개를 말하는 것으로 이경우에는 부동산법이 아니라 상법이 적용되며 상행위를 중개하는 사람도 상인이다. 중개에는 상사중개 이외에도 민사중개라는 것도 있다. 위에서 소개한 상행위를 제외하고 개인이 가지고 있는 물건이나 재산을 중개하는 것을 말하는데. 민법에서는 이에 대한 규정이 따로 존재하지 않는다 따라서 상행위가 상법을 적용하는 것과는 다르게 민사중개는 그냥 개별법의 적용을 받게 된다. 그러니까 재산중에서도 부동산을 중개를 하게 되면 공인중개사법의 적용을 받게 되는 것이고. 결혼을 중개하게 되면 결혼중개법을 적용받게 되며 또한 직업을 중개한다면 직업안정법을 적용받는 것이다. 그런데 민사중개를 전문적으로 중개하게 되어 영업을 하게 된다면 일부에 대해서는 상인처럼 상법을 적용하게 된다고 한다.
중개는 또한 혼자서 양쪽을 중개하느냐 아니면 여러 명이 계약을 중개하느냐에 따라서도 나뉘게 된다. 혼자서 양 당사자간의 계약을 중개하는 것을 단독중개라고 말하고. 두 명 이상의 공인중개사가 계약에서 협동하게 된다면 이건 공동중개라고 말하게 된다. 과거에는 단독중개가 일반적이어서 규정이 단독중개를 말하는 것이 많았지만 최근 추세에서는 하나의 계약에도 여러 명의 공인중개사가 협동하는 경우가 늘어난 추세이다. 공인중개사의 업무행위는 국내에만 국한된 것이 아니고 국제적으로도 활동을 할 수 있다. 중개대상물의 소재지자 한국이면 우리나라의 법을 적용받고 이게 일본이면 일본법이 적용되고 미국에 있으면 그 나라의 법을 따르게 된다. 중개 대상물의 소유자에 따라야 되는 것이 아닌가 할 수도 있지만 소유자가 한국인인지 다른 나라의 사람인지로 판단되지 않는다. 국적을 불문하고 중개 대상물의 소재지의 나라에 따라야 하는 것이다.